Как получить ставку НДС 5% на Кипре: пошаговый плейбук
Ставка 5% способна срезать с покупки десятки тысяч евро — но она предоставляется через формальную декларацию с жёсткими сроками, а не проставляется в счёте. Этот плейбук проводит заявку так, как она работает в 2026 году: проверка права, пакет доказательств, подача через Tax For All до вступления во владение и 10-летний «хвост» после одобрения.
5%
ставка на первые 130 м²
До ключей
срок декларации через TFA
6 месяцев
на подачу доказательств проживания
Подтвердите право до того, как закладывать цену
Все пороги должны сойтись одновременно: 5% на первые 130 м² застроенной площади, стоимость объекта до €350,000, общая площадь меньше 190 м², вся сделка до €475,000. Плюс личные условия: жильё действительно станет основным, вы не пользовались схемой раньше и покупаете как физлицо — компании исключены, как и получатели государственной жилищной субсидии, за узкими исключениями.
Документы
Красный флаг
Закладывать в бюджет цену с 5%, пока хоть один порог не подтверждён, — верный способ обнаружить дыру в €40,000 в самый неподходящий момент.
Получите у застройщика доказательства площади и цены
Налоговый департамент работает с утверждёнными архитектурными планами, а не с объявлениями. Запросите у застройщика планы с расчётами площади, совпадающими с разрешением на строительство, и чистое указание цены в договоре. Пусть застройщик письменно подтвердит, какая часть вашего юнита подпадает под льготу: сговорчивый сделает это за день, а неохотный уже о чём-то говорит.
Документы
Красный флаг
Метры из буклета, расходящиеся с расчётами разрешения, решаются в пользу разрешения — и ваш счёт по НДС двигается вместе с ними.
Соберите пакет к декларации
Декларация подаётся с приложениями: паспорт и налоговый номер, договор, депонированный в Земельном департаменте, архитектурные планы и реквизиты разрешений, официальная декларация о намерении постоянного основного проживания и доказательства, что схемой вы раньше не пользовались, — а если пользовались, подтверждение продажи прежнего объекта и возврата разницы. При совместной покупке считаются истории обоих покупателей.
Документы
Красный флаг
Созаёмщик, тихо использовавший схему годы назад, всплывает в записях налогового департамента, даже если забылся в ваших.
Подайте через Tax For All — до вступления во владение
Декларация подаётся электронно через систему Tax For All (TFA) — в любой момент стройки, но строго до передачи или первого использования как жилья.
Подавайте через Tax For All до получения ключей: одобрение действует наперёд, а 12-месячное окно снисхождения существует только для документированного отсутствия или болезни.
С апреля 2024 года комиссар может принять позднюю декларацию в течение 12 месяцев после владения, но лишь при должном обосновании и по своему усмотрению.
Документы
Красный флаг
Считать 12-месячное окно льготным периодом — значит строить главную налоговую экономию на чужом усмотрении.
Держите платежи, пока одобрение не на бумаге
Застройщик должен выставлять счета с 5% только после письменного подтверждения налогового департамента. Выровняйте график этапных платежей: платите с 19% или поставьте НДС-часть на паузу, но не принимайте неформальные 5% «на доверии». Храните одобрение вместе с договором: на этот документ будут ссылаться ваши счета, ваш юрист и любой будущий аудитор.
Документы
Красный флаг
Счета с 5% «пока ждём одобрения» оставляют разницу в 14% — плюс проценты — на вашей стороне стола, если ответ окажется «нет».
Докажите заселение в течение 6 месяцев
Одобрение — не конец доказательств. В течение 6 месяцев после вступления во владение подайте подтверждения, что вы действительно там живёте: счета за коммуналку на ваше имя, муниципальные записи, — и поддерживайте след все последующие годы: потребление, корреспонденция, местные регистрации. Режим проверяет реальность, а не бумаги, и доказательно пустая квартира вызывает ровно те вопросы, от которых вы платили, чтобы уйти.
Документы
Красный флаг
Юнит без истории потребления электричества и воды читается аудитором как квартира, ждущая арендатора, что бы ни говорила декларация.
Ведите 10-летний «хвост» честно
Обстоятельства меняются — режим это допускает, если вы уведомляете. Прекращение использования как основного жилья — продажа, сдача, переезд за границу — влечёт возврат разницы в 14% за оставшиеся годы. После возврата дверь открывается снова: можно подать новую декларацию на новое основное жильё, не выжидая исходное десятилетие. Чего режим не прощает — это молчания.
Документы
Красный флаг
Тихое размещение юнита на платформах краткосрочной аренды — аудиторский приоритет десятилетия, и взыскание приходит с процентами и штрафами.