מע"מ על דירה חדשה בקפריסין: 19%, מסלול 5% והמלכודות
המע"מ הוא העלות הבודדת הגדולה ביותר שמעל מחיר דירה חדשה בקפריסין, והפער בין 19% הרגילים ל-5% לבית עיקרי יכול לעלות על €40,000 בדירה טיפוסית בלימסול. במדריך הזה — שני השיעורים, ארבעת הספים שמתנים את ההטבה, מנגנון ההחזר של 10 השנים, והאופן שבו המע"מ משתלב עם מסלול תושבות הקבע של €300,000. הנתונים משקפים את הכללים התקפים באמצע 2026.
19%
מע"מ סטנדרטי על דירות חדשות
5%
שיעור מופחת על 130 המ"ר הראשונים
10 שנים
מחויבות למגורי קבע
בעמוד זה
01ברירת המחדל: 19% על כל דירה חדשה
מע"מ בשיעור 19% חל על כל נכס מגורים חדש שנמכר בקפריסין בפעם הראשונה — המס מתווסף למחיר החוזה, וברכישה על הנייר הוא משולם יחד עם כל תשלום שלב, ולא בסכום אחד במסירה. נכסי יד שנייה פטורים ממע"מ לחלוטין (במקומם משולמות אגרות העברה), וזה הבדל התמחור הגדול ביותר בין שני השווקים. רכישה באמצעות חברה או למטרות השקעה משלמת תמיד את מלוא ה-19%, ללא כל הקלה.
02מסלול 5% המופחת: ארבעה ספים, כולם יחד
רוכש דירה חדשה כמגורים קבועים רשאי לבקש מע"מ של 5%, אבל רק כשכל התנאים מתקיימים בו-זמנית: השיעור המופחת מכסה את 130 המ"ר הראשונים של השטח הבנוי, שווי הנכס לא יעלה על €350,000, השטח הבנוי הכולל יישאר מתחת ל-190 מ"ר, וסך העסקה לא יחרוג מ-€475,000. בין הגבולות הפנימיים לחיצוניים חל משטר מדורג — 5% על החלק הזכאי ו-19% על היתרה. לאנשים עם מוגבלות השיעור המופחת חל על 190 המ"ר הראשונים.
03איך המספרים נראים בפועל
ניקח טאונהאוס בלימסול בשטח 160 מ"ר במחיר €420,000 שנרכש כבית עיקרי: 5% על €350,000 הראשונים (€17,500) ו-19% על €70,000 הנותרים (€13,300) — סך הכול €30,800 במקום €79,800 בשיעור המלא.
חצו כל תקרה קשיחה — 190 מ"ר או €475,000 — והשיעור המופחת נעלם עבור הנכס כולו, לא רק עבור החריגה.
וילה של 210 מ"ר או דירה ב-€510,000 משלמות 19% מלאים על כל יורו, ולכן נכסים הקרובים לתקרות דורשים בדיקה קפדנית במיוחד.
04מחויבות 10 השנים והחזר ההטבה
שיעור ה-5% מותנה במגורים בפועל בנכס כבית הקבע שלכם במשך 10 שנים. אם תמכרו או תשכירו אותו — כולל השכרה קצרת טווח באיירבנב — לפני תום העשור, תידרשו להחזיר את הפרש ה-14% באופן יחסי לשנים שנותרו. האכיפה אמיתית: רשות המסים ערכה אלפי ביקורות בשנים האחרונות וחשפה הפרות בהיקף עשרות מיליוני אירו, כאשר "בתי קבע" מושכרים הם העבירה המובילה. כרגע פועלת תוכנית גילוי מרצון המאפשרת לבעלים שאינם עומדים בתנאים להסדיר את החוב ללא קנסות.
05תוכנית 200 המ"ר הישנה נסגרת
פרויקטים שבקשת התכנון שלהם הוגשה לפני 31 באוקטובר 2023 עדיין יכולים ליהנות מהמשטר הישן והנדיב יותר — 5% על 200 המ"ר הראשונים ללא תקרות שווי — במסגרת הוראת מעבר שהפרלמנט האריך עד 31 בדצמבר 2026, לאחר שעיכובים במשרדי הרישוי איימו להוציא רוכשים מחלון ההטבה. מ-1 בינואר 2027 דלת המעבר נסגרת ורק מסגרת 130 המ"ר תחול. אם יזם מפרסם בסיס של 200 מ"ר — דרשו אימות בכתב של תאריך הגשת בקשת התכנון; התאריך הזה, ולא חומרי השיווק, קובע את השיעור שלכם.
06איך המע"מ משתלב עם תושבות קבע ותהליך הרכישה
שני חיתוכים חשובים לרוכשי offplans.cy. ראשית, סף €300,000 לתושבות קבע נבחן ללא מע"מ — המס מתווסף מעל, ולכן תקצבו €315,000 בשיעור 5% או €357,000 בשיעור 19%. שנית, שיעור ה-5% ואסטרטגיית השכרה אינם מתיישבים יחד במשך 10 שנים: הכנסת התושבות ממילא חייבת להגיע מחו"ל, אבל תוכניות להשכיר את היחידה משמעותן בחירה ב-19% המלאים מהיום הראשון. את הבקשה לשיעור המופחת מגישים לרשות המסים לפני קבלת החזקה — היא אינה ניתנת רטרואקטיבית.