НДС на новостройки Кипра: 19%, льготные 5% и подводные камни
НДС — крупнейшая статья расходов сверх цены новостройки на Кипре: разница между базовыми 19% и льготными 5% для основного жилья на типичной квартире в Лимассоле может превышать €40,000. В этом гиде — обе ставки, четыре порога для льготы, 10-летний механизм возврата и связь НДС с программой ПМЖ за €300,000. Цифры соответствуют правилам, действующим в середине 2026 года.
19%
стандартный НДС на новостройки
5%
льготная ставка на первые 130 м²
10 лет
обязательство постоянного проживания
На этой странице
01База: 19% на каждую новостройку
НДС по ставке 19% начисляется на каждый новый жилой объект, продаваемый на Кипре впервые: налог добавляется к цене договора, а при покупке строящегося жилья уплачивается вместе с каждым этапным платежом, а не одной суммой при передаче. Вторичная недвижимость НДС не облагается вовсе (вместо него — сбор за перерегистрацию), и это главное ценовое различие между двумя рынками. Покупка на компанию или в инвестиционных целях всегда облагается полными 19% — льгот здесь не предусмотрено.
02Льготные 5%: четыре порога одновременно
Покупатель нового жилья для постоянного проживания может подать на ставку 5%, но лишь при одновременном выполнении всех условий: льгота покрывает первые 130 м² застроенной площади, стоимость объекта — не выше €350,000, общая площадь — до 190 м², а вся сделка — не дороже €475,000. Между внутренними и внешними лимитами действует смешанный режим: 5% на льготную часть и 19% на всё остальное. Для людей с инвалидностью ставка 5% распространяется на первые 190 м² жилья.
03Как это выглядит в цифрах
Возьмём таунхаус в Лимассоле площадью 160 м² за €420,000, покупаемый как основное жильё: 5% на первые €350,000 (€17,500) плюс 19% на оставшиеся €70,000 (€13,300) — итого €30,800 вместо €79,800 по полной ставке.
Превысьте любой жёсткий лимит — 190 м² или €475,000 — и льгота исчезает для всего объекта, а не только для превышения.
Вилла в 210 м² или квартира за €510,000 платят полные 19% с каждого евро, поэтому объекты у границ лимитов требуют особенно внимательного расчёта.
04Обязательство на 10 лет и возврат льготы
Ставка 5% обусловлена реальным проживанием в объекте как в постоянном жилье в течение 10 лет. Продадите или сдадите его — включая краткосрочную аренду через Airbnb — до истечения срока, и придётся вернуть разницу в 14% пропорционально оставшимся годам. Контроль настоящий: налоговый департамент за последние годы провёл тысячи проверок и выявил нарушений на десятки миллионов евро, причём сдаваемое «основное жильё» — лидер антирейтинга. Сейчас действует схема добровольного раскрытия, позволяющая урегулировать долг без штрафов.
05Старая схема 200 м² закрывается
Проекты, по которым заявка на градостроительное разрешение подана до 31 октября 2023 года, ещё могут использовать прежний, более щедрый режим — 5% на первые 200 м² без ценовых лимитов — по переходным правилам, продлённым парламентом до 31 декабря 2026 года из-за задержек разрешительных органов. С 1 января 2027 года переходное окно закрывается, и останется только режим 130 м². Если застройщик обещает базу 200 м², письменно проверьте дату подачи заявки на разрешение: ставку определяет именно она, а не рекламные материалы.
06Как НДС связан с ПМЖ и процессом покупки
Для покупателей offplans.cy важны два пересечения. Первое: порог €300,000 для ПМЖ считается без НДС — налог начисляется сверху, поэтому закладывайте €315,000 при ставке 5% или €357,000 при 19%. Второе: ставка 5% и арендная стратегия несовместимы в течение 10 лет — доход для ПМЖ и так должен приходить из-за рубежа, но планы сдавать квартиру означают выбор полных 19% с первого дня. Заявление на льготную ставку подаётся в налоговый департамент до вступления во владение: задним числом её не предоставляют.