מע"מ על נכס חדש בקפריסין: 5% או 19%?
כל רכישה על הנייר בקפריסין חייבת במע"מ — וההבדל בין 5% ל-19% משנה את התקציב בעשרות אלפי אירו. מאז רפורמת 2023 השיעור המופחת כפוף לתקרות נוקשות, ורוב הקונים זכאים לו רק חלקית.
01ברירת המחדל: 19% על בנייה חדשה
נכס מגורים חדש הנמכר לראשונה בקפריסין חייב במע"מ בשיעור סטנדרטי של 19% ממחיר הרכישה. זה חל על דירות ובתים הנרכשים מיזם על הנייר. נכסי יד שנייה שכבר שולם עליהם מע"מ ונכסים מלפני 2004 אינם חייבים במע"מ — אחת הסיבות שמחירי חדש ויד שנייה אינם ברי השוואה ישירה.
02שיעור מופחת של 5% ותקרות 2023
קונים שישתמשו בנכס כמגורים עיקריים וקבועים בקפריסין יכולים לבקש שיעור מופחת של 5% — אך מאז רפורמת יוני 2023 הוא חל רק על 130 המ"ר הראשונים ועד €350,000 משווי הנכס, ובתנאי שסך העסקה אינו עולה על €475,000 והשטח הכולל אינו עולה על 190 מ"ר. מעבר לתקרות המס הוא 19%. בתים גדולים או יקרים יותר משלמים לכן שיעור משוקלל.
03תנאים והחזר ההטבה
שיעור ה-5% מחייב הצהרה שהנכס הוא מגוריכם העיקריים בקפריסין למשך 10 שנים לפחות. מכירה, השכרה או הפסקת שימוש כבית עיקרי בתוך התקופה מחייבת החזר יחסי של המע"מ שנחסך. הבקשה מוגשת לרשות המסים לפני המסירה; לוח התשלומים של היזם צריך לשקף את השיעור שאושר.
04הקשר בין מע"מ, תושבות ואגרות העברה
שתי נקודות שקונים מפספסים: ראשית, סף ה-€300,000 למסלול תושבות הקבע בקפריסין מחושב ללא מע"מ — רכישה של €300k + מע"מ עומדת בתנאי. שנית, נכסים ששולם עליהם מע"מ פטורים מאגרות ההעברה של רשם המקרקעין, מה שמסיר עוד 1.5–4% עלות. מבנה נכון של העסקה בשלב החוזה מגן על שניהם.