НДС на новую недвижимость на Кипре: 5% или 19%?
Каждая покупка новостройки на Кипре облагается НДС, и разница между 5% и 19% меняет бюджет на десятки тысяч евро. После реформы 2023 года льготная ставка ограничена жёсткими лимитами, и многие покупатели проходят по ним лишь частично.
01База: 19% на новостройки
Новая жилая недвижимость, продаваемая на Кипре впервые, облагается НДС по стандартной ставке 19% от цены покупки. Это относится к квартирам и домам, покупаемым у застройщика на этапе строительства. Вторичная недвижимость, по которой НДС уже уплачен, и объекты до 2004 года НДС не облагаются — поэтому цены новостроек и вторички напрямую не сопоставимы.
02Льготные 5% и лимиты 2023 года
Покупатели, использующие объект как основное постоянное жильё на Кипре, могут подать на льготную ставку 5% — но после реформы июня 2023 года она действует только на первые 130 м² площади и до €350 000 стоимости, при условии, что общая цена сделки не превышает €475 000, а общая площадь — 190 м². Всё сверх лимитов облагается по 19%. Более крупные и дорогие объекты платят смешанную ставку.
03Условия и возврат льготы
Ставка 5% требует декларации, что объект является вашим основным жильём на Кипре минимум 10 лет. Продажа, сдача в аренду или прекращение использования как основного жилья в этот период влечёт пропорциональный возврат сэкономленного НДС. Заявление подаётся в Налоговый департамент до передачи объекта; график платежей застройщика должен учитывать одобренную ставку.
04Связь НДС с ПМЖ и сборами за переоформление
Два момента, которые упускают покупатели: во-первых, порог €300 000 для ПМЖ Кипра считается без НДС — покупка за €300k + НДС проходит. Во-вторых, объекты, по которым уплачен НДС, освобождены от сборов Земельного кадастра за переоформление — это снимает ещё 1,5–4% расходов. Правильная структура сделки на этапе договора защищает и то, и другое.
