Арендная доходность в Лимассоле: реальные цифры
Аренда в Лимассоле сильная; цены — ещё сильнее. Итог — доходность, которая в брошюрах выглядит лучше, чем на банковском счёте. Реалистичные цифры gross и net по типам недвижимости — и налоговый слой, который большинство покупателей обнаруживает слишком поздно.
3–5%
Типичная валовая доходность долгосрочной аренды квартир
1.5–2 п.п.
Обычный разрыв между gross и net
0%
SDC на аренду для нон-домов — против 3% с 75% ренты
01Честные цифры
Ценовой бум Лимассола сжал доходность. Реалистичный gross по долгосрочной аренде: студии и однушки — около 4.5–6%, стандартные двушки — 3.5–5%, юниты в люксовых башнях — 2.5–3.5%, отдельные виллы — 2–3%. Всё, что рекламируется выше этих коридоров, заслуживает допроса, а не восторга. В большей части города вы покупаете рост стоимости с купоном дохода в придачу — честный план так и считает с самого начала.
02От gross к net: где утекает доходность
Чистая доходность обычно на 1.5–2 процентных пункта ниже валовой. Утечки: общие расходы с крытой площади (тяжелее всего в башнях и закрытых комплексах), управление 8–12% ренты в долгосрок или 20–30% в краткосрок, страховка, простои между арендаторами и циклы обновления мебели. Новостройка добавляет нюанс: брошюры считают доходность от сегодняшней пресейл-цены, а ваши деньги ещё и пролежали без процентов два с лишним года стройки.
03Математика доходности и налоговый слой
Брошюры застройщиков считают валовую доходность от пресейл-цены — ваша реальная доходность стартует от всех вложенных денег: с НДС, мебелью, сборами и годами ожидания.
Дальше налоги: арендный доход облагается кипрским подоходным налогом и взносами GHS, плюс SDC 3% с 75% ренты — если у вас нет статуса нон-дом, который полностью освобождает от SDC. Структурирование арендного дохода вокруг нон-дома — профильная территория tax.com.cy; считайте до покупки, а не после.
04Краткосрок, долгосрок и что реально сдаётся
Краткосрочная аренда может собирать больше gross, но редко даёт больше net после 20–30% за управление, уборок, комиссий платформ и зимней сезонности — и требует государственной регистрации краткосрочного найма плюс проверки правил вашего комплекса: в башнях и закрытых проектах их часто ограничивают. Долгосрочный спрос в Лимассоле концентрируется вокруг делового района, международных школ и пешей доступности пляжа. Покупайте там, где арендаторы уже есть, а не там, где рендер обещает их появление.
