项目地块有抵押是危险信号吗？

本身不是——开发商通过银行授信融资很常见。危险的是未披露的抵押，或拒绝提供随付款解除您单位抵押的银行弃权函机制。

如何核实开发商履历？

列出其已交付项目并独立核实：竣工年份、最终核准与房产证是否落地、实际交付与承诺日期的差距。实地看一栋已交付的楼，比任何样板间都说明问题。

缺乏履历本身是风险因素——可用后置付款计划、更强的延期救济条款，以及在投入大额资金前核实许可来对冲。

查册、许可与合同审查由您的独立律师负责；财务与声誉筛查可同步委托。我们的页面在公开信息允许的范围内逐项目呈现相关状况。

买期房，本质上是向一家建筑公司提供两三年的信贷。没有人替您审核这笔贷款——所以自己来：土地、许可、资金、履历、合同。五项核查，按此顺序。

5 项核查

土地、许可、资金、履历、合同

已交付面积

永远胜过营销话术

预订之前

而非之后

先查土地注册局：开发商（或向您出售的项目公司）是否真正拥有地块，地块上有什么——抵押、备注、在先合同。地块有抵押很正常；未披露的抵押则不然。这项查册是整笔交易中最便宜的保险，律师几天即可完成。

对照获批图纸核实规划许可与建筑许可——单位数、层数、占地范围须与销售内容一致。超出批准范围进行销售的开发商，是在让您以施工风险的价格承担审批风险。

施工如何融资——银行授信（问清弃权函机制）、预售款还是自有资金？然后看履历：已交付项目、准时率、既往项目的最终核准与房产证是否干净落地。

已交付的平方米是唯一无法造假的营销。

规模小、资历新的开发商未必更差——但您接受的付款计划应与证据的分量相称。

对公司及其实际控制人做诉讼与破产筛查，能发现宣传册不会提的规律。最后是合同：节点定义、延期救济、规格附表，且不得含单方变更条款。当文件与宣传一致时，尽调才算完成——我们对每个项目的独立评述会标出值得追问的缺口。