Проверка застройщика: как оценить кипрского девелопера до оплаты
Покупая новостройку, вы кредитуете строительную компанию на два-три года. Никто не проведёт андеррайтинг этого кредита за вас — сделайте его сами: земля, разрешения, деньги, история, договор. Пять проверок, именно в этом порядке.
5 проверок
земля, разрешения, деньги, история, договор
Сданные м²
важнее любого маркетинга
До резервации
а не после
01Земля и обременения
Сначала выписка из Земельного кадастра: действительно ли застройщик (или продающая SPV) владеет участком и что на нём висит — ипотеки, отметки, прежние договоры. Заложенный участок — норма; нераскрытый залог — нет. Эта проверка — самая дешёвая страховка всей сделки и занимает у юриста дни, а не недели.
02Разрешения и бумажная цепочка
Градостроительное и строительное разрешения сверяются с утверждёнными чертежами: число квартир, этажность, пятно застройки должны совпадать с тем, что вам продают. Застройщик, продающий сверх одобренного, предлагает вам нести риск согласований по цене строительного риска.
03Деньги и история
Как финансируется стройка — банковская линия (спросите про механику вейвера), предпродажи или собственные средства? Затем история: сданные проекты, доля сданных в срок, чисто ли выходили финальные одобрения и титулы по прошлым объектам.
Сданные квадратные метры — единственный маркетинг, который нельзя подделать.
Небольшие молодые девелоперы не обязательно хуже — но принимаемый вами план оплаты должен отражать баланс доказательств.
04Суды и сам договор
Проверка компании и бенефициаров на судебные споры и банкротства ловит закономерности, о которых молчат брошюры. Наконец, договор: определения этапов, санкции за просрочку, спецификации и отсутствие права одностороннних изменений. Проверка закончена, когда бумага совпадает с презентацией — наши вердикты по проектам отмечают, где мы видим зазоры, на которые стоит давить.
