Полная стоимость покупки новостройки на Кипре: все статьи расходов
Цена в прайсе — начало бюджета, а не его конец. Этот гид складывает все расходы покупателя новостройки — налоги, транзакционные издержки, траты на заселение и регулярные счета, которые начинаются с передачи ключей, — и прогоняет один таунхаус в Лимассоле через весь стек в обоих сценариях НДС. Цифры отражают режим 2026 года, где доминирует НДС, а гербовый сбор отменён.
+10%
к цене прайса при НДС 5%
+21%
к цене прайса при НДС 19%
€0
гербовый сбор и transfer fees на новостройки 2026+
На этой странице
01Стек расходов с высоты птичьего полёта
Думайте о трёх слоях итога. Первый — налоги: для новостройки 2026 года это НДС и почти ничего больше, ведь гербовый сбор для договоров с 1 января 2026 года отменён, а transfer fees не взимаются там, где начислен НДС. Второй слой — транзакционные издержки: юристы, реестровые пошлины, банк и — для дистанционных покупателей — нотариат. Третий — сделать юнит пригодным для жизни и содержать его: коммуникации, мебель, страховка, общие расходы. Кто закладывает только первый слой, обнаруживает третий в худший момент — обычно в месяц получения ключей.
02Налоги: одна доминирующая строка
НДС — то число, которое двигает итог. По умолчанию новостройка облагается 19% сверх цены договора, с уплатой вместе с каждым этапным платежом; подходящее основное жильё платит 5% на первые 130 м² в пределах лимитов стоимости и площади, со смешанной зоной между порогами. Вся механика — лимиты, 10-летнее обязательство, закрывающаяся переходная схема 200 м² — в нашем гиде по НДС; для бюджета честный короткий путь прост: моделируйте оба сценария, пока ваше право на льготу не подтверждено письменно, потому что разница на юните среднего сегмента — десятки тысяч евро.
03Транзакционные издержки: мелкие строки, которые складываются
Юридические услуги обычно оцениваются около 1% от цены покупки, часто с фиксированными минимумами для небольших сделок — уточните, что входит в объём: проверки, анализ договора, депонирование и доверенность при дистанционном подписании. Реестровые расходы скромны: депонирование договора и, годы спустя, регистрация титула. Добавьте банковские издержки — комиссии SWIFT и валютный спред, который на шестизначном переводе тихо перевешивает любую фиксированную комиссию этого блока, — плюс апостили и заверенные переводы для документального следа. По отдельности эти строки не больно бьют; вместе они обычно составляют 1.5-2% цены.
04Один таунхаус — весь стек
Возьмём таунхаус 160 м² в Лимассоле за €420,000 из нашего гида по НДС, покупаемый как основное жильё: НДС €30,800 по смешанному режиму 5%, юристы около €4,200, реестр и банк — до €1,000, гербовый сбор €0 — примерно €456,000 до мебели. Тот же юнит по полной ставке 19% несёт €79,800 НДС и выходит около €505,000.
Закладывайте цену прайса плюс примерно 10% при льготном НДС — и плюс примерно 21% при полной ставке — ещё до того, как приедет первый предмет мебели.
Этот разброс объясняет, почему право на льготу — первый бюджетный вопрос, а не последний.
05Слой заселения
Передача ключей запускает собственный цикл трат. Подключения и депозиты за электричество и воду — несколько сотен евро; страхование конструкции и имущества начинается сразу; а гарантийный период на дефекты не обставит квартиру за вас. Мебель — джокер: пакеты для двухспального юнита варьируются от скромных до пятизначных в зависимости от амбиций, поэтому мы разбираем их отдельно. Регулярный сюрприз — общие расходы: они начинаются с передачи, въехали вы или нет, и башни с бассейнами, залами и консьержем живут на совсем другом месячном уровне, чем малоэтажка.
06Слой владения и выхода
Владение стоит предсказуемый годовой набор: общие расходы, местные сборы, страховка и коммуналка — занят юнит или пуст. Сдача добавляет комиссию управляющего и платформ, и помните: режим НДС 5% и арендный доход несовместимы в течение 10-летнего обязательства. На выходе закладывайте налог на прирост капитала с удорожания — с пожизненными вычетами, которые должен смоделировать ваш налоговый консультант, — плюс комиссию агента при перепродаже или плату застройщику за согласие при переуступке до завершения. Полный бюджет проходит весь круг: вход, владение, выход.