Налог на прирост капитала по кипрской недвижимости: сколько остаётся при продаже
Кипр облагает прирост по местной недвижимости ставкой 20% — но с пожизненными вычетами, индексацией цены приобретения и вычитаемыми расходами эффективная ставка при хорошо задокументированной продаже обычно заметно ниже. Разница между номиналом и эффективом — это документы, которые вы храните с первого дня.
20%
ставка на прирост по недвижимости
€17 086
пожизненный личный вычет
€85 430
вычет за основное жильё (5+ лет)
01Периметр: чего касаются 20%
Налог применяется к приросту от отчуждения недвижимости на Кипре — и, в порядке анти-уклонения, к акциям компаний, чья стоимость происходит из такой недвижимости. Резидентство неважно: нерезидент, продающий квартиру в Лимассоле, — в периметре. Прибыльная переуступка договора новостройки — в той же сети, поэтому планирование выхода начинается при покупке.
02Вычеты, которые реально работают
Физлица имеют пожизненные вычеты против прироста: €17 086 общий; €85 430 — если объект был основным жильём минимум пять лет (при условиях); фермерская полоса по сельхозземле между ними. Вычеты — на человека: совместная собственность позволяет каждому применить свой. При осознанном использовании один лишь вычет за основное жильё укрывает существенную часть типичного прироста по квартире.
03Расчёт прироста: храните всё
Облагаемый прирост = цена продажи минус индексированная цена приобретения (поправка на инфляцию с даты покупки) минус задокументированные капитальные расходы и издержки сделки — гонорары, расходы на переоформление, подтверждённые улучшения.
Каждый сохранённый счёт с покупки и ремонта — будущий вычет; каждый потерянный — 20% в подарок.
Досье собирается при покупке, а не при продаже.
04Связь с остальной вашей позицией
Налога на наследство на Кипре нет, а переходы по смерти вне периметра налога на прирост — это важно для планирования, разобранного в нашем гиде по завещаниям. Корпоративное владение меняет анализ (продажа акций, SDC, статус non-dom), но не отменяет его. Трансграничным продавцам стоит проверить режим своей страны и льготы по соглашениям. tax.com.cy считает нагрузку в обоих вариантах до выбора структуры.
